Kauf von Einkommen-produzierenden Immobilien - die Grundlagen sind immer noch gut!

Eine private Investitionen in Immobilien kann alles aus dem Eckgrundstück an einen Fractional-Ownership-Interesse an einer Bandmitte auf der anderen Seite des Landes sein. Wir werden auf Einkommen-produzierenden als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien zu konzentrieren, wie Einzelhandel Streifen, Bürogebäude, Lagerhallen und Apartment-Komplexe. Die Grundsätze unten erörtert auch für Single-Tenant Netto-Lease-Investitionen, wie Drogerien oder Fast-Food-Outlets und nahezu jede andere Art von Investment Real Estate einschließlich der neuesten Struktur, ein Mieter in Common oder TIC.

drei Tasten

Es gibt drei wichtige Gründe für den Kauf Einkommen-produzierenden Investment Real Estate; Cashflow, Wertschätzung und die steuerlichen Vorteile.

Ein Wort der Vorsicht hier, wenn der Deal nicht ohne die steuerlichen Vorteile zu arbeiten, lassen Sie sie nicht der entscheidende Faktor sein. Steuerliche Vorteile sind rein a deal Süßstoff und sollte nie darauf verlassen, dass die den Unterschied machen.

Cash Flow wird als positive Einkünfte aus Vermietung von den Mietern bezahlt, abzüglich Aufwendungen für den Betrieb und Eigentum an der Immobilie, einschließlich Schuldendienst anfallen generiert wird. Im Allgemeinen betrachten Investoren für eine positive Cash-Flow, wo das Einkommen übersteigt die Kosten bei einer jährlichen Rendite im Einklang mit der Gefahr. Je höher das Risiko, desto höher die erwartete Rendite für den Anleger. In einigen Fällen finden Anleger Möglichkeiten, auch wenn es negativ ist, und / oder wenig Cashflow. In diesem Fall erhält der Anleger sieht einen klaren Trend, der einen "Mehrwert" Gelegenheit schaffen.

Gesamtwertung - definiert als die Wertsteigerung der Immobilie während der Betriebskosten. Normalerweise erwartet der Investor, dass das Eigentum an Wert zu erhöhen, und die Schulden auf dem Grundstück geschuldeten wird abnehmen, damit der Anleger Eigenkapital in der Immobilie, sowie deren Vermögens-, steigt auch. Die Schönheit der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien ist, dass der Mieter macht die ganze Arbeit und die Zahlung der Schulden. Ich mag, darüber an den Tagen, wenn ich am Strand bin und mein Eigentum ist für mich arbeiten zu denken.

Steuerliche Vorteile kann auf verschiedene Weise definiert werden, sondern die beiden am häufigsten genannten sind Hypothekenzinsen Abzug und Eigentum Abschreibungen. Ein zweites Wort der Vorsicht ist, dass dies eine sehr technischen Bereich ist, und ein qualifizierter professionellen Steuer sollte immer vor einer Entscheidung konsultiert werden. Sie dürfen keine Zinsen auf die Schulden verwendet, um die Immobilie zu erwerben entrichtet. In den frühen Jahren, kann dies eine erhebliche Menge sein. Später, als die Zinsen auf das Darlehen wird reduziert und Sie zahlen sich mehr auf dem Prinzip, möchten Sie vielleicht, um Verkauf und Handel in einer anderen Eigenschaft zu suchen. Ein weiterer Vorteil in der Regel genommen wird Abschreibungen oder Kostendeckung. Die IRS bietet für verschiedene Mittel zur Bestimmung der Höhe der Abschreibungen ein Investor auf einem Grundstück nehmen kann. Einige der Tasten, wie groß Ihr write off ist es, die Anleger "Basis" in der Eigenschaft zu bestimmen, ob sie in das Geschäft der Immobilien beschäftigt sind, und die bereinigten Bruttoeinkommens des Anlegers. Eine zweite Überlegung ist, ob die Immobilie über einen Exchange 1031 erworben. Während Kostendeckung Abzüge zu erhöhen eines Anlegers nach Steuern Cashflow ermöglicht ein Abschnitt Exchange 1031 für einen Investor ständig "handeln up" zu höherwertigen Eigenschaften, während Verschiebung der Steuer auf Veräußerungsgewinne aufgrund der Wertschätzung.

Wer investiert in Immobilien?

Private Immobilieninvestoren sind eine breiten Querschnitt von Menschen: ein Feuerwehrmann, ein Rechtsanwalt, ein pensionierter Geschäftsmann, ein regionaler Manager für ein Fortune 200 Unternehmen. Ich habe mit aller Altersgruppen, Religionen und Standpunkte gearbeitet und sie alle haben ein paar gemeinsame Interessen. Sie genießen, Geld zu verdienen, fühlen sie sich gut über die Investition für den Ruhestand und sie lieben die steuerlichen Vorteile. Die meisten benutzen die latenten Steuer-Austausch-Methode auf einer regelmäßigen Basis, um ihr Portfolio erweitern und verschieben die Steuer erst später. Einige Investoren beginnen junge, während andere bis ihre Kinder der Schule abgeschlossen haben, und sie haben etwas mehr Geld jeden Monat warten. Alle Investoren mit denen ich gearbeitet habe glauben fest an die Weisheit der Immobilien investieren, haben einen guten Sinn für Wert und sind gut mit den "Zahlen".

Wie fange ich an?

Sie können es auf die altmodische Weise und fahren rund um Kenntnisnahme der Einkommen-produzierenden Eigenschaften, die Sie sehen. Sie sind überall. Sie werden wahrscheinlich nicht sehen, "for sale" Zeichen auf viele dieser Eigenschaften, aber das bedeutet nicht, dass sie nicht gekauft werden können. Sie müssen das Courthouse besuchen und die Eigenverantwortung Aufzeichnungen. In einigen Bezirken, werden Sie in der Lage sein, um die Eigentumsordnung on-line durch die Gutachter Büro zugreifen.

Wie das Sprichwort sagt, "alles steht zum Verkauf, zum richtigen Preis."

Stochern und es selbst tun ist zeitaufwendig und wenn Sie die richtigen Fähigkeiten haben, wird es frustrierend sein und nicht sehr fruchtbar. Ich würde empfehlen, Sie behalten die Dienste eines erfahrenen Investment Property Broker, die Ihnen helfen zu untersuchen, zu analysieren und Eigentum erwerben.

Der letzte Mittel zum Erwerb von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien ist zu untersuchen, den Erwerb eines Mieter im gemeinsamen Interesse in einer stabilisierten Eigentum. Die Vorteile einer TIC Investitionen sind: sie sind maßgeschneidert, um den genauen Betrag, den Sie investieren (weil es eine gebrochene Interesse ist), höhere Hebelwirkung (durch den Sponsor vor angeordnet); institutionelle Immobilien mit bonitätsstarken Mietern; vorhersehbaren Cash- Flow, leicht Steuer-Reporting, keine Verpflichtungen im Bereich Steuerung, und alle der Due Diligence abgeschlossen und bereit für Ihre Bewertung. Die primären Nachteile sind hohe Belastungen; die potenziellen Mangel an Liquidität; einige skrupellose Sponsoren, vor allem mit mangelnder Erfahrung, Risiko der Partnerschaft Behandlung und die Art der TIC selbst (es aufwändig sein kann). Weitere, TIC Investoren müssen in der Regel akkreditierten Investoren sein, das heißt, sie müssen bestimmte Einkommens oder Vermögens Schwellenwerte erfüllen. Dennoch, für passive Investoren, die Vorteile der TIC deutlich überwiegen die Belastungen.

Ich empfehle immer, dass Sie mit einem professionellen Berater zu arbeiten, es ist ein CPA, ein Anwalt oder ein Immobilienmakler einen Zielpreis für eine Akquisition zu bestimmen. Andere Fachleute können einen Hausverwalter, eine kommerzielle Versicherungsmakler, eine kommerzielle Gutachter und eine kommerzielle Kreditgeber. Der Kreditgeber kann eine wichtige Rolle im Qualifying den Käufer vor einer Übernahme oder in Pre-Qualifying eine Eigenschaft für die Finanzierung vor dem Erwerb zu spielen.

Insgesamt ist eine Investition in Einkommen-produzierenden Immobilien eine große langfristige Investition, zu realisieren, dass es nicht so liquide wie Aktien und Anleihen, es sollte mit einer gesunden Dosis der Nachlassplanung ersten angefahren werden. Die TIC-Industrie hat Investitionen noch einfacher und verdient einen guten harten Blick in die Möglichkeiten.

Hier kommt meine eigene Haftungsausschluss

IRS Circular 230 Disclosure: Exchange Equity, haben LLC und ihre Tochtergesellschaften keine Steuerberatung. Dementsprechend jede Diskussion über US steuerlichen Angelegenheiten hierin enthaltenen nicht beabsichtigt ist oder geschrieben werden, und kann nicht verwendet werden, in Verbindung mit der Förderung, adressiert Marketing-oder Empfehlung von jemand unaffiliated mit Exchange Equity, LLC, eines der Dinge hier oder zum Zweck der Vermeidung von US steuerlichen Sanktionen. Sie sollten immer versuchen, den Rat eines Steuerberaters, Rechtsanwalt oder Makler bei der Investition.
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